解读中国的产业地产本质

住宅地产小学生，商业地产本科生，产业地产研究生？

万科万达是全国瞩目的明星企业，两家公司都姓万，老板都姓王都是高干子弟都当过兵都在政府部门干过，老板都是五零后，公司都是八零后。在享用企业家之名方面，王石是“教父”；在享用企业之利方面，王健林是“首富”。

诚然，改革开放35年，凡是跟房地产沾边的老板，都盆满钵满，并以暴利和土豪等标签而毁誉参半。但万科万达在长达30年的发展过程中，为嘛不玩产业地产？

因为，产业地产根本就不是房地产，这个研究生学位的获取门槛很高，万科万达之类传统地产商中的优等生也面临挑战。

产业地产亦长期被误读，或者说长期被有意误读成“产业+地产”，从而以产业之名，行地产之实。某些公司甚至在工业用地上盖小面积独栋别墅，进行类住宅产品销售，美其名曰“醇独栋，不限购不限贷”。除了佩服他们抓政策漏洞的逐利能力，让人无法说出其它的赞美之词。这些“别墅”的业主们混住在一片高密度的厂房、仓库和办公楼中间时的情形，你很难想象。这显然是政府主管部门不愿意看到的，所以各种限制政策接连出台，包括对投资强度、税收指标、环境指标及各类规划建设指标的限制。最近我接触的一家企业，政府就在土地出让协议中明确规定：禁止建造150-500平米类别墅单栋建筑，独栋面积不小于1000平米。

可以预见，未来，产业地产的内涵将越来越回归本质。这是大势所趋，民心所向。

1998年从穷乡僻壤的河北固安起步，长短相济，“长”做工业园区，帮助政府招商，“短”做房地产，然后以短养长。15年成就了一个华夏幸福模式，即所谓园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”，探索了一条颇具特色的“产城共融，政企共赢”的中国县域经济发展道路。自2005年以来，华夏幸福业绩复合增长率保持在100%以上，并于2011年9月在A股借壳上市。

   裕廊集团为新加坡贡献了25%的GDP，在全世界复制了相当于171个新加坡国土面积的工业园区，这是两个“骇人听闻”的数字。你可以说裕廊是国企，是新加坡政府的代言人，也可以说新加坡高超娴熟的外交系统为它提供了很多便利。但是，作为政府代言人的国企何其多也，借助国家外交之势进军国外的企业何其多也，为啥都成不了裕廊？世界级战略大师加里·哈默尔关于核心专长的理论大家肯定不会陌生，裕廊集团有自己的核心专长，其中的关键要素就是其超强的园区规划和管理能力。在这里，这里强调一下：能力本身并无意义，有态度的能力才是真正的能力——态度往往决定了能力的强度。裕廊旗下的启奥生物科技园一期，建设周期3年，却花了3年时间进行前期策划和规划，这就是有态度的能力。而我国多数企业的做法与之相反，虽然专业能力不一定逊色多少，但态度相差甚远，所以往往急于求成而快速完成前期策划规划，导致后续运营发展过程中出现各种漏洞和障碍。我们的不少企业也经常将“定制化”挂在嘴上，并且永远挂在了嘴上。裕廊集团是世界级的产业地产航母，它遥不可及，也很难模仿。

产业地产的本质

产业地产的本质究竟是什么？有人说产业地产就是为了实现政府、企业、投资者等多方共赢；有人说产业地产是为了打造城市经济和产业发展的重要空间平台；有人说产业地产就是通过统筹组织区域内的经济活动和生活方式，实现对土地的更高利用效率，并使相关利益者都从中获益。

这些说法都没错，但都没有揭示本质。其实，产业地产的本质就是：空间服务商，时间合伙人。关于空间服务商，这一点比较容易理解：产业地产必须提供基于产业的定制化空间产品和配套服务，这是其最基本的任务。例如，集成电路行业的企业，就应该来张江集电港发展，这里有全国最好最完整的空间和服务，聚合了全国20%以上的行业产值。

关于时间合伙人，可以结合案例来理解。展讯通信是中国领先的手机芯片供应商，纳斯达克“中国3G概念第一股”。从租借园区研发大楼，到拥有集研发办公、公寓、酒店、康体等在内的展讯中心，再到其与张江高科合作投资的正处于建设中的新项目，展讯通信的企业发展史就是一部关于张江高科扮演时间合伙人的历史。张江高科重视在产业创新前沿的企业，根据展讯通信不同时期的发展需要，为企业配置相关资源。初期为其提供政策扶植、空间场地、房租优惠等，中期提供公共事物投资环境、投融资类扶持、产业链上下游整合等，后期提供扶持基金、人力资源、交通居住配套等。2007年，得到张江高科等机构的注资，仅成立6年的展讯成功在纳斯达克上市。

从战略上而言，所有空间的价值都是为了放大某段时间的价值。对于所有行业而言，只有时间是真正稀缺的资产。空间是时间的容器，产业地产的使命，一定要聚焦到“以差异化空间为时间赋予独特价值”上来。对于企业而言，入驻哪个产业园区，决策成本极高。毕竟，企业的发展不可逆，一着不慎满盘皆输，必须非常慎重地选择。

因此，产业地产制胜的关键，不仅要提供空间服务，更要在企业发展的各个时间段充当同甘共苦的合伙人，与入驻企业共成长，让企业在每个发展阶段都如鱼得水。唯有如此，才能培育出一个个有影响力的企业，进而和影响力企业一起，影响产业走向，优化社会生态，促进区域经济乃至国家经济的协调发展。

空间服务商，时间合伙人——产业地产的本质。